"มักกะสัน" เวอร์ชั่น คสช. ล้มคอมเพล็กซ์ยักษ์-ไม่เน้นหาเงิน

มีข้อสรุปที่ชัดเจนแล้วแนวทางพัฒนาที่ดิน "ย่านมักกะสัน" 497 ไร่ เพื่อให้สอดรับกับนโยบาย "คสช.-คณะรักษาความสงบแห่งชาติ" งานนี้ "บิ๊กจิน-พล.อ.อ.ประจิน จั่นตอง" ในฐานะรองหัวหน้า คสช.ฝ่ายเศรษฐกิจ คุมเข้มโปรเจ็กต์เต็มที่ จัดโปรแกรมการประชุมติดตามความคืบหน้าทุก 3 สัปดาห์

ล่าสุดจากโต๊ะประชุมร่วมกับกระทรวงการคลัง เมื่อ 8 เมษายนที่ผ่านมา "คลัง" ในฐานะผู้เช่าที่ดินผืนนี้ไปพัฒนาระยะยาวเพื่อแลกหนี้ "ร.ฟ.ท.-การรถไฟแห่งประเทศไทย" มีข้อสรุปจะแบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็น 3 องค์ประกอบ 1.ปอดคนกรุงเทพฯ 2.พิพิธภัณฑ์รถไฟแห่งชาติ 3.พื้นที่เชิงพาณิชย์

"เบื้องต้นจะให้พื้นที่ส่วนน้อยไม่เกิน 20% สำหรับพัฒนาเชิงพาณิชย์ ส่วนที่เหลือเป็นบึง สวน เลนจักรยาน พิพิธภัณฑ์รถไฟ นัดประชุมหาข้อสรุป 29 เมษายนนี้" พล.อ.อ.ประจินกล่าวย้ำ

จากนโยบายของ "บิ๊กจิน" ทำให้ภาพแจ่มชัดว่าที่ดินมักกะสันแปลงสวยบาดใจแปลงนี้ แม้จะเป็นที่หมายปองของนักลงทุนไทยและต่างชาติ แต่รัฐบาล คสช.เน้นนโยบายคืนความสุขให้คนกรุงเทพฯด้วยการสร้างให้เป็นปอดแห่งใหม่ เท่ากับพับโครงการ "มักกะสันคอมเพล็กซ์" ไปโดยปริยาย หันกลับมานับหนึ่งออกแบบการพัฒนาโครงการใหม่ ภายใต้เงื่อนไขที่ คสช.กำหนด โดยเงื่อนไขใหม่ไม่สามารถพัฒนาสร้างรายได้เต็มพื้นที่ 100% สิ่งดึงดูดที่ยังเหลือคือรูปแบบเช่าระยะยาว 30-50-90 ปี 

แหล่งข่าวจากการรถไฟฯระบุว่า นโยบาย คสช.จะปรับโมเดลที่ดินแปลงมักกะสันใหม่ทั้งหมด จากเดิมออกแบบเป็นซูเปอร์คอมเพล็กซ์มูลค่าโครงการกว่า 3 แสนล้านบาท แบ่งพัฒนา 4 โซน คือ 1.โซนเอ พื้นที่ 139.82 ไร่ เป็นส่วนธุรกิจการค้า 2.โซนบี 117.31 ไร่ ส่วนธุรกิจสำนักงาน 3.โซนซี 151.40 ไร่ส่วนแสดงสินค้า 4.โซนดี 88.58 ไร่ เป็นส่วนบางกอกแฟชั่น

ขณะที่นโยบายรัฐบาล คสช.คิดกลับด้าน โดยพื้นที่ 497 ไร่ เน้นพัฒนาเป็นพื้นที่ปอดให้คนกรุงเทพฯ คาดว่าใช้พื้นที่กว่า 200 ไร่มีทั้งสวนสาธารณะ ทางจักรยาน ส่วนพื้นที่เชิงพาณิชย์เมื่อตัดพื้นที่ถนนโดยรอบบริเวณสถานีแอร์พอร์ตลิงก์ และอีก 60 ไร่ทำเป็นพิพิธภัณฑ์รถไฟ คาดว่าเหลือให้เอกชนพัฒนา 100-120 ไร่เท่านั้น

"กระทรวงการคลังต้องกลับไปคิดโมเดลการพัฒนาให้สอดคล้องกับนโยบายใหม่ของ คสช.รวมทั้งต้องประเมินมูลค่าที่ดินคืนให้กับการรถไฟฯเป็นค่าเสียโอกาส เพื่อปลดภาระหนี้สินบางส่วน คาดว่าประมาณ 4.5 หมื่นล้านบาท"

แหล่งข่าวแสดงข้อคิดเห็นว่า เนื่องจากขนาดที่ดินลดลงทำให้พัฒนาได้ไม่มาก อีกทั้งอาจจะติดปัญหาผังเมืองในเรื่องความสูง โดยอาจจะสร้างตึกสูงมากไม่ได้เพราะบดบังบึงและสวน กรณีเหมือนกับสวนเบญจกิติซึ่ง "กทม.-กรุงเทพมหานคร" ห้ามสร้างอาคารสูง จากเดิมที่ดินแปลงนี้ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครสามารถพัฒนาได้เต็มที่ เพราะกำหนดให้เป็นศูนย์กลางธุรกิจและศูนย์กลางการคมนาคมขนส่ง

อย่างไรก็ตาม เมื่อนโยบายเปลี่ยนจะมีผลทำให้ FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ลดลง สร้างตึกก็ต้องทำในเงื่อนไขมีพื้นที่ใช้สอยน้อยลง อาจจะไม่สมกับมูลค่าทำเลที่ดินที่อยู่กลางเมือง

แต่ไม่ว่าผลลัพธ์จะออกมายังไง ทุกอย่างมีเดดไลน์ต้องหาข้อยุติภายในเดือนมิถุนายนนี้

ที่มา : prachachat.net